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区域新盘观察 房企“激战”北京小瓦窑:降价成普遍现象,有项目称“几乎售罄”却仍无网签|预售证|户型|现房|中海地产_网易订阅
10月22日,蓄客多日的北京城建宸知筑获得预售证,又为北京小瓦窑区域新增了600多套房源,这无疑令本就新盘扎堆的小瓦窑区域更加火药味十足。小瓦窑区域只是一个泛指,包括莲石路以南、京港澳高速以北、西四环和西五环之间的区域,处于丰台、石景山、海淀三区的交汇处。2021年以来,包括国誉?万和城、首创?天阅山河、北京城建?龙樾天元、华曦府、中海学仕里、北京城建宸知筑等多个项目入市,且都是单价8万元/平方米左右的改善型项目。10月18日,《每日经济新闻》记者实地走访小瓦窑区域发现,目前该区域在售楼盘项目在户型定位上各有不同,但降价销售成为普遍现象。取证月余网签仍为零小瓦窑区域配套目前尚不完善,不过地铁11号线东段已纳入北京轨道交通三期规划,将在小瓦窑设站。从公开信息看,小瓦窑区域30分钟自驾半径范围里,有中关村石景山园、北京银行保险产业园、石景山首钢园、丰台科技园、丽泽SOHO等产业集群。10月18日,《每日经济新闻》记者来到小瓦窑区域的华曦府项目售楼处,销售人员向记者坦言,“我们几乎已经售罄了,96平方米的户型剩得不多,其余的大户型只能等到清退之后您才能购买了。”华曦府项目现场 图片来源:每经记者 王佳飞 摄记者注意到,该项目于9月23日取得预售证,其销售进度着实让人有些意外。华曦府地块是今年5月北京第二批集中供地中报名房企最多的地块,现场争夺进行了41轮,很快达到了26.45亿元地价上限,最终电建和首钢联合体以摇号的方式中签,楼面地价约4.46万元/平方米,销售指导价7.5万元/平方米。华曦府的现房销售面积为3万平方米。而根据规划,华曦府的住宅建筑面积59119.55平方米,也即该项目有一半的面积需要进行现房销售。谈及项目的优势,华曦府销售人员表示,“周围的新盘很多卖8万以上,我们这里7.5万的单价就显得便宜些了。而且,我们有96平方米的小面积户型,总价也相对低些,所以卖得好些。”华曦府的网签情况 来源:北京住建委官网不过,《每日经济新闻》记者查看网签数据发现,目前华曦府的网签数据为0,也就是说,该项目到目前为止尚未完成哪怕一套房源的网签。记者注意到,9月19日取得预售证的中建玖合府已经取得了305套网签,该项目也对外宣传畅销。中建玖合府的网签情况 来源:北京住建委官网根据目前的批准销售面积和批准销售套数计算,华曦府的平均户型面积约97平方米,和周围项目户型动辄100平方米以上相比,华曦府明显既想抓住改善人群,又想抓住刚改人群,不过从该项目销售人员声称的热销可以看出,这种价格方式是奏效的。当然,该项目的降价现象也是存在的。销售人员表示,“我们97平方米的户型总价大约在700万。”以此计算,单价不足7.3万元左右,要低于销售指导价。此外值得一提的是,华曦府96平方米户型是东西长南北扁的设计,3室2厅分布在狭长的地带上,确实不如方正户型舒适。周围项目的销售人员也说,96平方米的户型在设计上是华曦府的槽点。华曦府项目现场 图片来源:每经记者 王佳飞 摄降价销售成普遍现象从华曦府向南不足两公里,便是北京城建宸智筑营销中心。与华曦府相比,宸知筑的改善定位更加明显,户型面积110-135平方米。根据预售信息,宸知筑的预售价7.3万-7.5万元/平方米,和华曦府的定价比较重合。但这个价格低于小瓦窑区域早些入市的其他项目。图片为宸知筑项目售楼处 图片来源:每经记者 王佳飞 摄最早在2021年4月22日取得预售证的国誉?万和城,距离宸知筑约两公里,目前预售价格7.8万-8.2万元/平方米。同样在2021年4月22日取得预售证的首创?天阅山河,成交均价8万元/平方米。今年7月22日取得预售证的北京城建?龙樾天元,预售价8.5万元/平方米左右,但目前的网签成交价为8.1万元/平方米上下。可以说在小瓦窑区域,降价已经成为普遍现象。宸知筑的销售人员向《每日经济新闻》记者介绍,“在这个区域中的改善型项目中,我们的价格是很有竞争力的,户型设计上也是更加纯粹的大户型。”不过记者注意到,宸知筑项目110平方米、125平方米、132平方米的户型均是东西窄南北超长的设计,和华曦府的狭长十分类似。记者在看房过程中也发现,这种狭长户型确实没有方正户型的敞亮感。宸知筑的户型图图片区域少见的刚需户型中海学仕里虽然在行政区上属于石景山,但市场更多将其置于小瓦窑区域。该项目定位为刚需,户型涵盖了72-115平方米两居至四居,于8月27日取得预售证,价格在7.8万-8万元/平方米。在小瓦窑区域集中供应的这批新房中,中海学仕里是唯一一个有小户型的项目,在区域价值和学区溢价方面或也略胜一筹。目前已知的信息是,中海学仕里东北侧几百米的小学+中学教育规划用地,已经官宣将引进东城名校171中学,按42班规模建设,建成后可提供1770个中学学位。虽然预售价格较华曦府和宸知筑都略高,但是从实际网签价格看,中海学仕里售价也仅有7.6万元/平方米,也有大幅降价的情况。目前该项目网签116套,考虑到刚刚取得预售证不久,已经是一个不错的成绩了。综合来看,小瓦窑区域目前虽然项目较多,各个项目也在激烈的竞争下纷纷下探价格,期望达到以价换量的效果。同时,各个项目也有着较明显的定位:宸知筑定位改善,中海学仕里则定位刚改,华曦府位于刚改和改善之间,都有着各自明确的目标客群。在短兵相接下,小瓦窑区域各项目的销售未来将呈现何种趋势,尚待观察。

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